去年,王健林、王石、孙宏斌三个男人承包了一整年的头条。今年一开年,王健林就又刷屏了——其万字工作报告在官方公号上轻松斩获10w+,并引发业内的大量转发。


为何?


因为经历风波之后的万达,业绩表现超乎不少人的意料。如果说,2016年的时万达还是“有可能”成为世界上第一家转型成功的地产巨头,那么如今“有可能”变成了“已经”。用王健林的话来说,“一百年来,全球大型房企无一例转型成功,万达已经改写商业历史,成功转型为服务型为主的企业。”


除了万达,恒大、万科、绿地等,其实都在转型,路径不同,但主逻辑却是一样的,那就是从“制造型”转型为“服务型”,过程中不断降低杠杆。



巨头需要转型,千亿以及五百亿左右的房企同样需要,因为转型跟规模增长并不是对立的关系,比如,俊发就将自己定位为“城市更新综合服务商”,在向上海、深圳这样的高能级城市拓展时,占据不小的优势。


种种迹象表明,相比较十几年前,中国房地产市场已更加接近“美国模式”,能尽早抓住这一大趋势,才能最大限度享受下一波的红利。



01

房地产是制造业还是服务业

未来,答案只有一个


虽然无论是发改委、证监会还是其他的机构,都将房地产划为第三产业(服务业),但现实中却有诸多争议,因为过去30多年的传统开发模式,跟制造业神似!


传统开发模式是典型的制造业开发模式,具有三个特点:高利润、高杠杆、高周转。


因此,跟中国经济崩溃论一样,开发商破产也是经常被提及的话题。因为整个房地产行业的资产负债率都很高。过程中,确实有不少房企倒闭或被兼并,可是巨头依然活得非常好。而且,越往后面,行业集中度提升得越快。去年更是让碧桂万恒的规模飙到了5000亿+,未来还会出现1万亿规模的房企!



然而,行业集中度跳跃式上涨的过程中,一些内在的逻辑正在生变。


首先,对高利润,由于面粉比面包的价格上涨更快,招拍挂下,房企存在套利性亏损;对高杠杆,融资渠道收紧,明股实债严厉打击;对高周转,有租售并举、竞自持等,让房子回归居住属性。


最近一次的房价上涨,是由于实体经济较差,政府重新开启了2010年已遏制住的房地产投 资属性。而老百姓的投 资渠道匮乏,快速上涨的房价吸引更多的人投入其中,造成房价和需求的螺旋式上升!


这里面的根本原因还是钱太多且太便宜了!因为过去十年来,全球都在货币宽松。在这样的环境下,用冯仑的话说,大家都容易“喝大了”——企业是要喝酒的人,他要追求不断的兴奋度;市场就像酒店,放了各种各样的酒引你进去;政府是管喝酒次序的人,坐在那不断劝你。


▲来源:明源地产研究院


如今,随着美联储加息潮到来(业内普遍预测2018年美联储将加息3~4次),全球货币宽松的水龙头正在拧紧。虽然中国没有明确表示加息,但自去年底美联储加息起,已全面上调了各种期限的逆回购操作利率。


近日郭树清接受人民日报专访时谈到:2018年要打好防范化解金融风险攻坚战。攻坚战的目标是要使宏观杠杆率得到有效控制……需要着力降低企业负债率,抑制居民部门杠杆率……继续遏制房地产泡沫化倾向。


▲来源:融360、明源地产研究院


而早在一两年前,信贷就已经开始不断收紧。总而言之,未来的钱会越来越贵!


正如任何制造业企业都没办法解决生产资料价格上涨的问题,由于当前开发商的“拿地-开发-销售”模式本质上与制造业并无不同,因此房企很难从根本上解决生产资料(土地、资金、建材和人力等)价格上涨的问题,这不仅影响企业的盈利能力,而且甚至可能事关企业生死。要摆脱这个困境,必须从制造、开发向服务、运营转型——这也是进入存量时代的常态。



02

恒大、万达、万科、绿地转型路径不同

但都是在从开发向服务转型


明源君认识一些开发商老总,过去喝白酒,经常喝大,觉得对身体不好,后面改喝红酒并向周边的人推销喝红酒。


转型同样如此,要换酒!就是住宅以外,还要有商业、文旅、健康等。即在房地产价值链的中间和上游走,由制造业转向服务业和金融业。


一、万达服务业收入连年大幅提升,已经彻底转型


既然要从传统开发的“制造型”转变为资产管理的“服务型”,那么,最核心的指标就是非地产业务的收入要超过地产开发。


2016年万达集团服务业收入占比55%,历史上首次超过地产;服务业净利润占比超过60%,大于地产开发利润。


▲来源:克而瑞、明源地产研究院


2017年,万达集团收入2273.7亿元(还有接近200亿的旅游收入没有计入今年报表),其中服务业收入占比63.4%,同比提高8.4%。服务业收入中,租金收入占比约18%,增速远高于其它产业!


各项收入中(如下表所示),除网络科技集团以外,任何一个都可以秒杀房企120强,100强,甚至50强的销售额。进一步证明了,万达的转型不是昙花一现,而是可持续的!尤为值得注意的是,金融集团收入321.2亿元,完成年计划的125.5%,净利润更是完成年计划的1961%,创万达完成计划指标的历史纪录!


▲来源:万达、明源地产研究院


二、恒大金融发展迅猛,旅游、健康板块静待爆发


恒大、绿地、万科的转型成效还没有万达那么明显,但由于布局比较早,也已经将其他对手远远的甩在了后面。


早在2017年初,许家印就宣布恒大已经完成了以地产为基础、金融、健康为两翼,文化旅游为龙头的多元化产业布局,完成了“房地产业”向“房地产+服务业”的转型!


恒大2017半年报显示,其金融板块成长迅速,期间,恒大人寿保费收入155亿元,同比增长462%;期交新单保费收入28.9亿元,同比增长56倍;总资产886亿元,同比增长99%!


旅游板块,目前以销售收入为主,期间获得合约销售额为139.9亿元。健康板块的业绩还待爆发。


三、绿地金融贡献超1/3净利润,基建等成长迅速


绿地在布局一二线城市住宅项目时,也大举介入到了城市基建(比如建设轨道交通、城市基础设施、金融产业园、城中村改造等),每个投 资总额多在千亿级别,少的也有几百亿的量级。


仅去年上半年,就新增项目金额887亿元,同比增长67%!同期实现经营收入534亿元,同比增长33%!


金融板块的发展更是十分迅猛(如下图所示),2014年~2016年三年净利润复合增长率高达258%!2016年,绿地金融管理资产规模即突破1000亿元,净利润占到集团的三份之一以上。


▲来源:绿地、明源地产研究院


更重要的是,绿地金融产业的“投 资+投行”的大资管金融全产业链布局逐步成熟……



一手抓房地产主业,一手拓展大基建、大金融和大消费。这条路绿地有得有点孤独,但目前来看,已卓有成效。


四、万科已摇身一变,成为“美好生活”的场景师


万科在物业服务、商业、长租公 寓、教育、养老、冰雪度假、产业办公等领域的探索也颇有成效。最典型的应该是物流地产板块。去年7月,通过收并购普洛斯,万科一举问鼎物流地产NO1。


仅中国,普洛斯现有物业面积1825万平米,而中国物流地产第2名至第9名所有份额加起来还不到1200万平米!


目前全国约80%的物流园都处于亏损或闲置状态,而2016财年普洛斯的净利润约7.9亿美元,总资产约218亿美元!


根据万科首席运营官张旭的说法,去年双十一的快递件超过10亿。其中约有一半出自普洛斯和万科双方的物流地产平台。


▲来源:仲量联行、明源地产研究院


去年12月8日,在万科南方区域年终媒体会上,郁亮再次提出万科要做“美好生活”场景师,并称:“现在谁跟我说万科是房产商,我跟谁急!”



03

转型不是一日一夕之功

其他房企还有大量机会


回顾历史可以发现,美国二战以后诞生的一批大型开发商逐渐消失了,因为这些公司一直没改变,住宅市场满足之后没有进入其他领域。而目前,美国所有的房地产公司80%以上是服务业和金融业。这对国内房企来说颇具警示意义。


因此,王健林才敢在报告中自豪地说,“一百年来,全球大型房企无一例转型成功,万达已经改写商业历史,成功转型为服务型为主的企业。”


那么,为何万达、恒大已经转型成功,绿地、万科等的潜力也十分巨大?对后来者又有怎样的启示?明源君认为,以下几点可以学习借鉴:


第一,做好主业。


昨天乐视网复牌,意料之中的跌停。有人调侃说,如果贾跃亭懂得怎么玩地产,或许就不会这么惨了。


比如姚振华,去年控股了观致进入新能源汽车行业,仅跟杭州市富阳区签署协议就拿了3000亩地(用于年产30万辆新能源汽车)。此外还有广州年产50万辆,昆明年产30万辆。拿的地不会少。而这些地,不会只用于造车。例如在昆明,除了造车厂,还有城市综合体、医养健康城、体育文化旅游小镇等。


如此方式拿地,不仅便宜,而且政府大力支持。恒大、绿地、万达等基本都是如此。只不过这三者的体量远超宝能。



转型不是不干地产,而是围绕地产开发向上下游产业链延伸,进行多元化的探索。恒大、绿地、万科、万达开始发力转型是在2013年左右,彼时,它们的地产业务销售都名列前茅(如下表所示)。恒大在冰泉、粮油领域的多元化探索交了40亿元学费,如果没有地产开发业务的利润做支撑,是很难坚持的。



即便像王石说的,万科的定位是“总承包商”,对外输出住宅产业化产品,那也要你的技术足够好。


第二,协同互补。


这点很好理解,恒大、绿地、万科的新业务板块布局,都为其地产业务提供了支撑,同时新业务板块之间也是可以协同的,其他房企也在这么干。


正如上面所说,恒大、绿、万达等布局的新业务,对其拿到便宜的地十分有帮助。未来,没有产业,想到热点城市拿地十分困难。


俊发将自身定位为“城市更新综合服务商”,既是从传统开发向服务转型,又同时为其进入深圳等高能级城市,进行全国布局提供了便利,反哺了房地产开发业务,不仅跟继续做大地产主业规模不冲突,而且最终形成1+1大于2的产业链模式。


再比如,龙湖的目标是将冠寓做到TOP3,其瞄准的当然不只是收租金,而是将每一栋‘冠寓’作为城市综合网络的City Hub(交叉点),汇集城市“衣食住行”等服务——没钱的时候租住在冠寓,逛龙湖的天街,未来买龙湖的房子……


第三,探索要早。


世上本没有路,走的人多了也就成了路,但如果走的人太多,也会变成国庆假期的高速公路!


无论是恒大当初对冰泉、粮油的探索,还是绿地、恒大对健康产业的探索,都缺乏可以拿来就用的模式。

探索自然就要交学费。恒大付了40亿的学费,但是凭此领先了其他房企好几年走上了多元化道路的正轨。而时间就是金钱!



做开发都是一次性买卖,赚钱多且快,而大做运营、服务,要细心、耐心、靠的是人。没有对小钱、对管理运营精细的管控,是很难做好服务和运营的。对于土豪开发商来说,由奢入简难,需要适应!


更重要的是,在传统开发业务利润尚好之时,拿出一部分资金支撑新业务的探索,相对要容易很多。


第四,金融加持。


与近年来各大房企频频在金融领域布局一致,恒大、万达、绿地都是深度布局,奔着全牌照去的。中天城投甚至将股票简称改为“中天金融”,以示布局金融领域之决心。


对于国内房企的转型而言,这确实是重要的一步。进入存量房时代,房企的角色将从此前的“开发商”、“制造商”转变为“资产管理商”、“服务商”和“运营商”。对金融工具的熟练运用是必备技能。此外,还可以解决当下的融资问题。


与其它房企相比,万科在金融领域的布局较慢,郁亮甚至表示,“万科(现在)不会进入金融业,未来也不会进入金融业。”不过,其实万科还是有泛金融化布局的,比如早在2013年万科便入股徽商银行,之后又入股鹏金所。收购普洛斯,也一同获得了其基金(目前,普洛斯基金的管理规模约400亿美元)。其内在逻辑是利用公司已有的信用,与自身城市配套服务商转型的业务相协同,同时实现轻资产化运作。


第五,执行力强。


正所谓冰冻三尺非一日之寒。对于巨头来说,转型尤其难,因为路径依赖是每家企业都要面临的顽疾。更何况,虽然现在做传统地产开发的利润变薄了,但比海尔等传统制造业的利润水平还是好太多!


当年,王文学搞固安工业园,就在内部遭到强烈的反对。据《财经》报道,王文学一度只身一人赴固安,并把公司公章随身带去,以此促使团队在需要请示时不得不前往固安,接受既定现实。



刘强东在谈京东内部管理法时说:所有的失败,最终都是人的失败!王健林则说过,“现代企业经营中,很多公司做的不好或者在做的过程中逐渐衰败,不完全是战略因素,最根本的一个因素是执行力不到位。”


为什么会执行不到位?因为企业转型是一个资源分配的过程。资源的稀缺性是西方经济学理论的基本假设。对企业来说,资源更是有限的。比如,万达要转型,开发板块的一些人可能就要失业。再比如,现在很多房企不是没有看到存量的趋势,而是内部矛盾根本没办法调和……


万达、恒大等能够转型成功,得益于其超强的执行力。定下目标就敢为了长远战略而放弃眼前利润。


第六,降低杠杆。


与单项业务相比,企业多元化转型之后,想实现整体增长,必须要从企业成长的持久和稳定性去考虑。因此,转型过程中,有必要不断降低负债率。


万达2018年计划的计划之一就是采用一切资本手段降低企业负债。用两到三年时间,将企业负债降到绝对安全的水平。



恒大去年还清永续债之后,负债率大幅下滑,截至2017年底,恒大资产负债率将下降到67%左右,2018年末下降到60%左右,2019年底则要下降到55%左右!


绿地也通过定增、资产证券化(比如将19家酒店打包成REITs在新加坡上市)、持续降低整体融资成本、提升长债占比优化负债结构等多举措入手降负债。


万科的资产负债率飙升较快,去年中期到了82.66%,不过其净负债率仅19.61%,继续保持在行业低位。




作者: 明源地产研究院副主编 艾振强   微信:arunme



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